法国买房要交哪些税？中国买家的购房、持有、出租、出售税费清单

在法国买房，要交的税不止一笔：买的时候有交易税费，持有期间有年税，出租有所得税，卖出还有资本利得税。本文按“买、持、租、卖”四个环节，把中国买家最常问的税费讲清楚，并标注数据来源和适用前提

一、购房环节：公证费其实大部分是税

法国的“公证费”（frais de notaire）并不都是公证人的报酬，其中大部分是交给国家和地方的交易税（droits de mutation，简称 DMTO），公证人的酬金只占一小部分

二手房：总额通常为房价的 7%–8%

新房：总额通常为房价的 2%–3%

巴黎的变化：自 2025 年 4 月 1 日起，巴黎把省级交易税从 4.5% 提高到 5%，适用于 2025 年 4 月 1 日至 2028 年 3 月 31 日之间签约的交易，首次购房者不受这次上调影响。所以现在在巴黎买二手房，应按 7.5%–8.5% 上下做预算，最终以公证人出具的费用明细为准

另外要留意：中介费（如果由买方承担）不包含在公证费里，需要另算

二、持有环节：每年要交哪些税

房产税（taxe foncière）：按房产的“地籍租金价值”计算，巴黎综合税率约 20.5%。参考数据：70 ㎡ 左右的巴黎公寓，每年大致在 800–1,800 欧元，具体与所在区和房屋评估值有关

二套住宅的住房税（taxe d’habitation sur les résidences secondaires）：对不作为主要住所的房子，法国取消了主要住所的住房税，但二套房仍要缴纳，巴黎自 2024 年起在此基础上加收 60%。作为海外买家，你在巴黎的房子通常属于二套住宅，需要把这一项算进持有成本

房地产财富税（IFI）：以每年 1 月 1 日在法国的房产净值为准，超过 130 万欧元才需要申报缴纳，起征点以下的部分不征税。税率为累进制：80 万至 130 万欧元部分 0.5%，130 万至 257 万欧元部分 0.7%，之后逐级上升到 1.5%。贷款余额可以抵扣，非居民只就其在法国的房产申报

垃圾清理税（TEOM）：通常每年几百欧元，一般并入房产税账单

三、出租环节：租金收入要在法国报税

非居民的法国房租收入，需要在法国申报所得税，并可能需要缴纳社会费用（非欧盟居民一般适用 17.2%，视社保归属而定）。出租方式（空房出租还是带家具出租）、是否采用 LMNP 等制度，会直接影响可以扣减的折旧和费用，税负差别可能很大，建议在出租前请法国会计师做一次测算

还有一项小额费用：房龄超过 15 年的出租房，需要缴纳约 2.5% 的租金附加（CRL）

四、出售环节：资本利得税与持有年限

出售法国房产的增值部分，对非欧盟居民按 19% 的所得税加 17.2% 的社会费用征收，合计 36.2%，随持有年限有减免：

持有 5 年内：没有减免

第 6 至 21 年：所得税每年减免 6%，社会费用每年减免 1.65%

持有满 22 年：所得税全部免除；持有满 30 年：社会费用全部免除

出售自己在法国的主要住所，可以免税。增值超过 5 万欧元的部分，另有累进附加税。非欧盟的卖家如果成交价超过 15 万欧元，通常需要指定法国的税务代表，税款由公证人在过户时代扣代缴

五、中国买家常见的几个误区

误区一：公证费就是公证人的收入。实际上约 80% 是交给国家和地方的税

误区二：买了就没有年度成本。房产税、二套房住房税、物业费、保险都是每年的固定支出，需要提前算入投资回报

误区三：卖房时按中国的思路只看差价。法国对持有年限、成交价和卖家身份各有规定，持有时间越长，税负越低

常见问题

在法国买房一共要交多少税费？

购房时，二手房大致是房价的 7%–8%（巴黎应按偏上限预算），新房约 2%–3%。之后每年还有房产税等持有成本

巴黎买房的公证费在 2025 年之后涨了吗？

涨了。巴黎的省级交易税从 4.5% 提高到 5%，适用到 2028 年 3 月 31 日，首次购房者不受影响

中国人在法国买房需要交 IFI 吗？

只有在法国的房产净值超过 130 万欧元时才需要，而且只对法国境内的房产征收

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数据来源：法国税务总局 impots.gouv.fr（非居民资本利得）；SeLoger 编辑部关于巴黎 DMTO 调整的报道；Home Select Paris 房产持有税费指南（2026 年 10 月更新）。本文内容仅供一般参考，不构成税务或投资建议，具体以法国官方规定和税务师意见为准。更新于 2026 年 11 月 14 日